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Guia Completo: aprenda a declarar compra, venda e aluguel de imóvel no Imposto de Renda (IRPF)

Writer's picture: MKT Norte Sul ImóveisMKT Norte Sul Imóveis

Updated: May 2, 2024

O relógio está correndo! O prazo final para a declaração do Imposto de Renda referente ao ano de 2022 é dia 31 de maio de 2023. Mas não se preocupe, estamos aqui para ajudar você a entender tudo o que precisa para a declaração de imóveis nesse imposto. Se você é uma das muitas pessoas que ainda têm dúvidas sobre como funciona essa declaração, chegou a hora de acabar com essas incertezas. Confira nesse artigo um guia completo e aprenda a declarar compra, venda e aluguel de imóvel no Imposto de Renda.

Antes de entrarmos em detalhes, é essencial que você compreenda a importância de declarar corretamente as transações imobiliárias no Imposto de Renda. O Imposto de Renda, de um modo geral, é um tributo federal que é cobrado anualmente sobre a renda de uma pessoa, ou seja, sobre o salário. A ideia é que quem ganha mais, paga mais IR, e quem ganha menos, paga menos; e ainda tem as pessoas que não pagam a taxa. Geralmente, os descontos do Imposto de Renda são feitos no pagamento salarial. Basicamente, todos que receberam rendimentos acima de R$ 28.559,70 no ano devem declarar Imposto de Renda, além disso, existem outras especificações. Para saber mais detalhes de quem precisa declarar, quem está isento e como é feito esse cáculo, confira nosso artigo Imposto de Renda 2023: tudo o que você precisa saber para declarar!

Como declarar a compra de um imóvel?

Vamos iniciar falando sobre a compra de um imóvel. Ao adquirir uma propriedade, é imprescindível informar essa transação na sua declaração. No formulário do Imposto de Renda, você deverá preencher os dados específicos do imóvel, como endereço, área e valor da aquisição. Não se esqueça de arquivar todos os documentos que comprovem a compra, como a escritura e o contrato de compra e venda. Esses registros são fundamentais para respaldar a sua declaração. Falando de forma prática, se você possui um imóvel de valor superior a R$ 300 mil, ele deve ser declarado para Imposto de Renda por lei. Essa regra vale mesmo que a renda esteja isenta na declaração de IR. Mostraremos um passo a passo simples, de como você pode declarar seu imóvel comprado de forma prática:

  1. Acesse o programa da declaração do Imposto de Renda;

  2. Selecione a aba “Bens e Direitos”;

  3. Em seguida, clique para adicionar um novo item;

  4. Na tela, pesquise pelo código correspondente ao bem (para apartamento o código é 11 e para casa o código é 12);

  5. Depois, insira os dados referentes ao imóvel:

  • Inscrição Municipal (número que está no IPTU);

  • Data de aquisição (informação que está na escritura ou na última página do contrato de financiamento);

  • Discriminação (especifique as características do imóvel, como foi comprado, de quem, por qual valor e formas de pagamento);

  • Insira o endereço completo do imóvel;

  • Área total do bem;

  • Se registrado no cartório, será necessário informar o número de matrícula do imóvel e nome do cartório.

Vale ressaltar que para cada tipo de imóvel, existe um código específico no sistema da Receita Federal. Já no campo de “Discriminação”, você deve colocar todas as informações referente ao imóvel, como:

  • Características do imóvel (casa, apartamento, sobrado, casa geminada, apartamento de 2 ou 3 dormitórios);

  • Local onde fica o imóvel (nome do residencial, condomínio etc.);

  • Forma de pagamento do imóvel (financiamento ou à vista);

  • Dados do vendedor com CPF ou CNPJ da construtora;

  • Os valores do imóvel.


Como declaro um imóvel financiado?

Ao declarar um imóvel adquirido por meio de financiamento, é necessário fornecer os dados da instituição financeira responsável, como nome e CNPJ. É relevante indicar se o imóvel é utilizado como residência própria ou como fonte de renda, como aluguel. Além disso, é essencial informar o saldo devedor do financiamento, caso ainda esteja em andamento, e o valor das parcelas pagas ao longo do ano. Também é possível declarar as despesas relacionadas à manutenção do imóvel, como reformas e reparos, desde que haja notas fiscais disponíveis para comprovação. Essas informações são fundamentais para uma declaração precisa e em conformidade com as exigências do Imposto de Renda. Já o processo de declaração é o mesmo de uma propriedade quitada. As principais diferenças são no preenchimento do campo “Discriminação”, que deve ter todas as informações do financiamento, como:

  • Dados do banco ou instituição financeira que concederam o financiamento com CNPJ;

  • Número do contrato de financiamento;

  • Valor concedido do financiamento;

  • Total do desconto concedido pelo FGTS ou União;

  • Valor dos recursos próprios utilizados na compra;

  • Valores de entrada;

  • Recursos do FGTS empregados na compra do imóvel.


Além disso, devem ser preenchidos os dados acima mencionados, como os imóveis do imóvel (casa, apartamento, casa geminada, casa geminada, apartamento de 2 ou 3 quartos), localização e informações sobre o vendedor ou construtor.


Como devo declarar meu imóvel vendido? Vamos agora abordar a venda de imóveis, um aspecto crucial na declaração do Imposto de Renda. Ao realizar uma transação de venda, é obrigatório informar todos os detalhes na declaração. No formulário, você deve fornecer o valor da venda, a data em que ocorreu e os dados do comprador. Além disso, é crucial declarar o lucro obtido com a venda, que corresponde à diferença entre o valor de aquisição e o valor de venda. É fundamental guardar todos os documentos que comprovem a transação, pois eles servirão como proteção caso surjam questionamentos futuros.


Não podemos esquecer que, ao realizar a venda de um imóvel durante o ano, é necessário cumprir com o pagamento do imposto sobre o ganho de capital. O ganho de capital é calculado como a diferença entre o valor de compra e o valor de venda do imóvel. O pagamento desse imposto deve ser efetuado até o último dia útil do mês seguinte à venda do imóvel. Essas obrigações fiscais são essenciais para garantir a conformidade com as normas tributárias. Para auxiliá-lo a visualizar melhor a situação, é recomendado incluir as seguintes informações no campo de descrição:

  • Valor da venda

  • Valor do ganho de capital, se houver

  • Nome e CPF/CNPJ do comprador

  • Informações sobre o IPTU

  • Matrícula do imóvel

  • Nome do cartório onde a venda foi registrada

Seguindo esses passos e fornecendo todas as informações necessárias, você estará em conformidade com as exigências fiscais e garantirá uma declaração precisa e transparente.


E o que fazer quando você possui imóvel alugado?


Proprietário:

Nesse caso, a Receita Federal exige que você informe todos os aluguéis recebidos na sua declaração de Imposto de Renda. É fundamental mencionar o valor recebido, o nome do inquilino e seu CPF ou CNPJ, bem como os meses em que o pagamento foi efetuado. Tenha o cuidado de guardar os comprovantes de pagamento, como recibos ou extratos bancários. Esses documentos serão seus aliados na hora de comprovar a veracidade das informações prestadas. Quando se trata de declarar o valor recebido no aluguel de imóveis, é importante seguir algumas orientações específicas. Confira abaixo as principais informações relacionadas a esse processo:

  • O valor recebido do aluguel deve ser informado na ficha “Rendimentos Tributáveis Recebidos de PF/Exterior”.

  • É necessário incluir o CPF do inquilino como pagador.

  • No caso de pagamento feito por pessoa jurídica, a declaração deve ser feita na ficha correspondente, denominada “Rendimentos Recebidos de Pessoa Jurídica”.

  • Nesse caso, não há a responsabilidade de recolher o imposto mensalmente.

  • Mesmo que o negócio seja intermediado por uma imobiliária ou plataforma de moradia, se o inquilino for uma pessoa física, é fundamental declarar a renda como proveniente de PF.

  • O valor a ser informado na declaração é o líquido, ou seja, corresponde ao aluguel recebido descontando-se despesas como condomínio, IPTU e taxa de administração.

  • Caso haja taxa de administração, ela também deve ser declarada na ficha “Pagamentos Efetuados”. Dessa forma, evita-se divergências entre o valor declarado como pago pelo inquilino e o valor efetivamente recebido pelo proprietário.

  • Para aqueles que preencheram e pagaram o Carnê-Leão ao longo do ano, existe a opção de importar facilmente os dados para o programa de Receita.

Seguindo essas orientações, você estará apto a realizar a declaração correta dos aluguéis de imóveis no Imposto de Renda, garantindo a conformidade com as exigências fiscais.


Inquilino:

Ao declarar os gastos com aluguel no Imposto de Renda, o locatário deve informar os valores desembolsados na ficha "Pagamentos Efetuados", utilizando o código "70 - Aluguéis Pagos". Esses valores declarados devem corresponder aos pagamentos efetuados ao locador no ano anterior ao da declaração. Atente-se aos seguintes pontos:

  • Para ilustrar, se você está declarando os gastos com aluguel em 2023, deve informar o total despendido com aluguel em 2022. Na ficha "Pagamentos Efetuados", além do valor, é fundamental incluir o nome e o CPF do locador, informações que podem ser encontradas no contrato de locação. Posteriormente, a Receita Federal realizará a conferência cruzada desses dados com os informados pelo locador em sua própria declaração, garantindo a consistência das informações.

  • É importante destacar que a responsabilidade pela declaração dos gastos com aluguel no Imposto de Renda recai sobre aquele que assinou o contrato. Portanto, mesmo que você resida com outras pessoas, se apenas o seu nome constar no contrato, a declaração será de sua responsabilidade.

  • Por outro lado, se todos os moradores estiverem inclusos no contrato, cada um deverá declarar sua parte do aluguel individualmente à Receita Federal. Essa atenção aos detalhes é essencial, pois evita problemas quando a Receita Federal identifica que você não possui renda suficiente para arcar com o aluguel integralmente.


E como declarar no IR de um imóvel herdado?

Se você recebeu um imóvel como herança no ano anterior à declaração, deverá ficar atento a alguns detalhes para essa modalidade na hora de realizar a declaração do bem no IR. A herança é um rendimento que é isento de Imposto de Renda, mas é tributado pelos estados por meio do ITCMD (Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação). Cada estado adota diferentes taxas e faixas de isenção. Na hora de declarar o imóvel de herança no formulário do IR, na ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”, escolha a linha “14 – Transferências Patrimoniais Doações e Heranças”. Informe o número do CPF e nome completo do doador.

Ao declarar as transações de compra, venda e aluguel de imóveis no Imposto de Renda, você estará agindo de forma responsável e evitando problemas com a Receita Federal. Lembre-se de preencher corretamente os dados do imóvel adquirido, declarar o lucro obtido com a venda e informar todos os aluguéis recebidos. Mantenha seus documentos organizados e em dia, pois eles são sua defesa em caso de auditoria. Agindo assim, você estará demonstrando sua autoridade no assunto e garantindo sua tranquilidade financeira. O sucesso no cumprimento de suas responsabilidades é a chave para uma vida financeira próspera e livre de complicações com o Fisco. Caso você ainda não saiba as consequências de não declarar seu imóvel no Imposto de Renda, confira nosso artigo, Quais são as consequências de não declarar seu imóvel no Imposto de Renda?, e saiba os riscos que você corre ao não declarar!


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Consulte quantas vezes você precisar este guia completo. Seja uma propriedade comprada, vendida ou recebida por herança!


E agora que você chegou até aqui, dê uma olhada nos imóveis disponíveis em nosso site para compra, e se precisar de ajuda, entre em contato com um de nossos consultores pelo WhatsApp!


Até a próxima!

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